Что такое арендные каникулы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое арендные каникулы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как начисляется арендная плата?

2. Как указать в договоре арендные каникулы

3. Получение отсрочки по арендной плате

4. Ответы на распространенные вопросы

5. Чего делать не рекомендуется

6. Налоговые последствия у арендатора-ссудополучателя

7. Арендные каникулы и их правовая подоплека

8. Особенности арендных каникул

9. Правовая база снижения и отсрочки аренды (арендных каникул) в связи с коронавирусом

10. Причины снижения платежей

11. Какие сведения вносятся в договор?

12. Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

13. Рекомендации арендаторам

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

Как начисляется арендная плата?

Плата по договору найма — ключевой момент при заключении сделки. Он определён в п. 1 ст. 654 ГК РФ. Наниматель обязуется регулярно оплачивать оговоренный счёт. Собственник имеет право требовать вовремя внести платёж. Без указания стоимости аренды договор считается недействительным.

Стороны на своё усмотрение определяют основные условия договора. В документе указываются:

размер ежемесячной оплаты;

предусмотренные скидки;

штрафы за просрочку;

арендные каникулы.

Условия каникул обозначаются однозначно и чётко. Они не должны вызывать сомнений у проверяющих органов. В документе нужно указать:

какие виды работ будут выполнены в процессе ремонта;

в чьей компетенции проведение ремонтных работ;

в каком помещении будет проводиться ремонт;

какое время потребуется для проведения запланированных работ;

каким образом будет предоставлено освобождение от платы аренды или её снижение.

Необходимо указывать информацию в точных и конкретных цифрах. Если в договоре найма или дополнительном соглашении нет упоминания о каникулах, арендатор обязан вносить плату в полном объёме. Он может не использовать помещение по назначению, но платить всё равно придётся. Этот момент отражён в постановлении ФАС от 07.02.2005 № А56-22433/04.

В случае аренды на праздники стороны рискуют, что суд расценит эти праздники как подарок. Это запрещено для коммерческих компаний. Например, неплатежеспособность арендодателя может поставить под сомнение договор аренды на праздники, если арендодатель будет признан банкротом.

Чтобы снизить этот риск, рекомендуется предлагать владельцам субкомпенсацию. Например, уточнить соглашения, в которых арендатор обязуется ремонтировать помещение в течение действия договора, а по истечении срока действия договора передать все фиксированные улучшения без возврата стоимости.

Кроме того, целесообразно указать в договоре, что стороны включают в стоимость аренды каникулы на другие периоды. Это снижает риск обложения налогом на добавленную стоимость работников, исходя из рыночной стоимости арендной платы за весь арендованный отпуск.

Как указать в договоре арендные каникулы

Первый вариант	Второй	Третий
На время проведения каких-либо ремонтных работ снизить стоимость аренды	Равномерно распределить плату на первый год аренды, то есть заложить месяцы ремонта	Зачесть расходы, которые понесет арендатор за ремонт в счет его оплаты

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Ответы на распространенные вопросы

При оставлении договора аренды, существует такое понятие как арендные каникулы, этот пункт предусматривает снижение арендной платы на период проведение каких-либо мероприятий в помещении, которые не позволяют в этот период арендатору работать. Чтобы не попасть на дополнительные траты, лучше сразу проконсультироваться с юристом по поводу точной формулировки данного пункта. Необходимость данных каникул заключается в том, чтобы вы не платили арендную плату за период простоя, либо она была бы гораздо ниже, чем обычно.

🗣 Как Прописать в Договоре Арендные Каникулы Если плательщик алиментов перечисляет заниженные алименты по причине того, что его официальный доход маленький, а большую часть зарплаты он получает в конверте, то получатель выплат вправе настаивать на изменении способа их удержания с процентного на ТДС.
☑ При этом если родитель снова станет получать высокую официальную зарплату, то способ взыскания можно будет изменить назад на долевой. Как Прописать Каникулы в Договоре Аренды

Благодаря введению арендных каникул обе стороны сделки получают возможность найти точку соприкосновения своих интересов. Арендатор сможет сэкономить денежные средства, а арендодатель сохранит клиента и получит оплату. К арендным каникулам не относится ситуация, когда во время ремонта помещения арендатор несет расходы на проведение ремонтных работ.

Чего делать не рекомендуется

Арендные каникулы: виды, сроки, заключение договора и доп Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
Произвести взаимозачет арендной платы при расчетах с арендатором.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

Налоговые последствия у арендатора-ссудополучателя

В целях налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права, а полученная организацией экономическая выгода от безвозмездного пользования квалифицируется как внереализационный доход.

В течение срока действия арендных каникул на последнее число каждого отчетного (налогового) периода безвозмездного пользования имуществом арендатор должен отражать во внереализационных доходах доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (п. 8 ч. 2 ст. 250, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Письма Минфина России от 27.08.2019 N 03-03-07/65526, от 14.06.2017 N 03-03-07/36870).

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
выполнение отделочных или ремонтных работ;
проведение целевого технического оснащения помещения;
продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Особенности арендных каникул

Арендные каникулы (образец договора будет представлен ниже) представляют собой период, на протяжении которого арендная плата за помещение снижается или вовсе отсутствует. Длительность каникул может достигать нескольких месяцев. Их применяют как к жилым, так и к не жилым помещениям.

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению. Важно, чтобы они не противоречили нормам российского законодательства. Право на изменение арендной платы по согласию участников сделки предусмотрено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

На практике арендные каникулы чаще всего устанавливают для жилой недвижимости, в которой в данный момент проводятся ремонтные работы, а также для производственно-складских комплексов. Для прочих коммерческих объектов данная схема применяется редко, так как на рынке недвижимости представлен большой выбор предложений. Некоторые арендодатели вводят льготные условия оплаты аренды для сохранения старых клиентов и привлечения новых. При этом никакие работы в помещениях не проводятся.

В документе необходимо указать следующие моменты:

причину введения каникул;
продолжительность каникул;
размер арендной платы, установленной в этом периоде;
порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

перечень помещений, где будут проведены работы;
перечень работ;
сроки проведения работ.

Правовая база снижения и отсрочки аренды (арендных каникул) в связи с коронавирусом

В настоящий момент возникающие у арендаторов вопросы по снижению и отсрочке арендной платы, предоставлению арендных каникул в период пандемии коронавируса (COVID 19) регулируются следующими нормами права и документами:

ГК РФ: форс-мажор (ст. 401 ГК РФ); изменение либо расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416-417 ГК РФ); встречное исполнение обязательства (ст. 328 ГК РФ);
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;
Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»;
Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». В данном постановлении приведен список отраслей и ОКВЭДов, наиболее пострадавших от пандемии и, как следствие, бизнесы, входящие в эти отрасли имеют право на существенные льготы по аренде;
Обзор Президиума Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020

Причины снижения платежей

Соглашение арендных каникул может предусматривать снижение стоимости выплат. Нередко случается так, что арендатор по ряду некоторых причин не может выплатить денежные средства сразу и в полном объеме, либо он отдает выплату лишь частично. Обратить внимание на недостатки помещения следует до подписания договора. В таком случае их можно использовать как средство для достижения снижения стоимости аренды на законных основаниях. Никогда точно неизвестно, как будет развиваться бизнес. Потому следует готовиться к возможным трудностям заранее и попытаться снизить стоимость платежа аренды. Причинами такого действия могут служить следующие факторы:

Потребность в достройке или перепланировке помещения.
Проведение ряда отделочных и/или ремонтных работ.
Необходимость в проведении оснащения особой техникой, необходимой арендатору.
Длительный переезд снимающего помещение лица.

Арендодателю стоит обратить внимание на результативные механизмы привлечения потенциальных клиентов. Одним из таких ходов является поиск арендаторов на этапе, когда фактически помещение еще не готово к сдаче. Другим механизмом является удержание снимающего лица от попытки расторгнуть договор в период ограниченной эксплуатации используемого объекта (например, только его небольшой части, потому что все остальное еще достраивается).

Какие сведения вносятся в договор?

Каждый арендатор и владелец жилого помещения должен знать, что такое арендные каникулы, а также как правильно их прописывать в договоре. В процессе составления соглашения учитываются следующие моменты:

согласуются условия, на которых проводится ремонт в помещении;
приводятся основания, применяемые для установления арендных каникул, так как для этого может использоваться не только ремонт, но и другие события;
указывается конкретный период времени, представленный данными каникулами, причем его отсчет может начинаться от определенной даты или события;
приводятся финансовые условия, которые действуют в течение установленного периода времени, причем они непременно влияют на обязательства сторон.

Если в процессе составления основного договора не оговаривается возможность оформления каникул, то это можно предусмотреть позже, когда появится в них необходимость. В этом случае между двумя сторонами составляется дополнительное соглашение, содержащее сведения об арендных каникулах. Образец договора можно изучить ниже.

Профессионалы рекомендуют обоим участникам сделки при оформлении арендных каникул учитывать следующие особенности:

желательно предусмотреть возможность оформления таких каникул при первичном составлении арендного договора, что позволит в будущем без проблем воспользоваться таким предложением;
если изначально арендаторы планируют провести косметический ремонт, то об этом следует договориться с владельцем помещения до подписания контракта;
если в договоре отсутствуют сведения о каникулах, то арендодатель вправе отказать в их предоставлении даже при наличии основания для проведения ремонта, поэтому арендаторам придется не только заниматься ремонтными работами, но и платить аренду в прежнем размере.

Поэтому изначально к составлению арендного договора оба участника сделки должны подходить ответственно.

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.